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农村房屋买卖合同纠纷

农村房屋买卖合同的效力问题一直困扰着中国农村改革的进程，上海地区对该问题的把握也在不断放宽，现在法院对该类房屋的买卖问题主要考虑合同履行情况、现在居住情况、合同签订时有无村委会等认证、购买的时间节点、买卖合同内容是否规范、遇到拆迁如何处理等等。而上海各个区法院对该合同是否有效的把握有很大差别，要看案件的审理思路。笔者以亲身承办的案例经验分享，供以大家参考。

案件介绍：

原告与被告于2002年某月份与被告签订房屋转让协议，确认原告以三万元将农村一套宅基地房屋（以下简称系争房屋）转让给被告。之后，双方按约履行。2014年，被告因系争房屋拆迁而获得相应利益。故原告认为，原、被告属非同一集体经济组织成员，而被告因拆迁而获得的利益包含了宅基地使用权，故其有权分得动迁补偿款及相应比例的安置房购买权。据此向法院提起诉讼。最终法院部分支持原告的诉讼请求。

律师说法：

本案中，即使原告将房屋出售给本村以外的被告，且未经有关组织和部门批准，但原被告基于平等自愿签订合同，且已履行多年，故双方签订协议的行为无异议。

但基于宅基地使用权具有特定的人身属性，系集体经济组织无偿提供给本集体成员享有的，其取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家规定。因原告和被告不属同一乡镇人员，并非系争宅基地房屋所在地的集体成员，系争房屋相对应的宅基地使用权转让未经县级以上政府部门批准同意，事后也未办理相关更名手续，故被告未实际成为系争宅基地的合法使用权人，遇动拆迁时不能完全享有宅基地使用权的补偿。